Geldwäscheprävention bei Immobilientransaktionen auf Mandantenseite

In der täglichen Praxis fragt sich der „verpflichtete“ Steuerberater, ob und inwieweit er jenseits der Einhaltung erforderlicher Sorgfaltspflichten nach §§ 10 ff. GWG und neben seinen übrigen Pflichten nach dem GWG zur Abgabe einer Verdachtsmeldung gemäß § 43 Abs. 6 GWG verpflichtet ist, wenn er von „Immobilientransaktionen“ auf Seiten seiner Mandanten erfährt. Diese Frage ist vor allem durch die am 01.10.2020 in Kraft getretene Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien – GwGMeldV-Immobilien (BGBl. I 2020, S. 1965) mittlerweile in der Praxis angekommen.

A. Anwendungsbereich GwGMeldV-Immobilien und zur daraus resultierenden Meldepflicht:

Relevant für Steuerberater als „Verpflichtete“ (StB = § 2 Abs. 1 Nr. 12 GWG) nach dem GWG sind alle

• Rechtsvorgänge nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes einschließlich deren Vorbereitung
• an denen Ihre Mandanten beteiligt sind.

Damit unterfällt grundsätzlich jeder Vorgang auf Seiten der Mandanten, den der Steuerberater im Rahmen seiner Mandatsbeziehung in der Vorbereitung, in der Abwicklung oder in der steuerlichen Behandlung begleitet, in den besonderen Anwendungsbereich dieser Verordnung.

Erfasst werden Erwerbsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Aufgrund der Erstreckung auf sämtliche Erwerbsvorgänge nach § 1 GrEStG gilt die Meldepflicht allerdings nicht nur bei dem Kauf einer Immobilie bzw. direkter Übertragung dinglicher Rechte, sondern beispielsweise auch in Fällen des Immobilienerwerbs über die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen (so etwa die Auslegungs- und Anwendungshinweise der StBK München 2021, Rz. 181).

Eine Meldepflicht gemäß § 43 Abs. 6 GWG besteht immer bei sogenannten „risikobegründenden Faktoren“ im Rahmen eines Rechtsvorgangs nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes einschließlich deren Vorbereitung.

Solche sind – sehr vereinfacht und in Schlagworten zusammengefasst:

• Bezug zu Risikostaaten oder Sanktionslisten (§ 3)
  Die Meldepflicht entsteht, wenn ein an dem Immobilienerwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlich Berechtigter in einem Risikostaat ansässig ist oder einen gleichermaßen engen Bezug dazu aufweist (Abs. 1) oder ein Geschäftsgegenstand/Bankkonto, das im Rahmen des Erwerbsvorgangs eingesetzt wird, einen engen Bezug zu einem Risikostaat aufweist (Abs. 2). Meldepflichtig sind auch Erwerbsvorgänge mit Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten, die nach EU-Recht sanktionsgelistet sind (Abs. 3)
• Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten bestehen (§ 4), d. h. wenn
  • die am Immobilienerwerbsvorgang Beteiligten ihren geldwäscherechtlichen Mitwirkungs-, Auskunfts- und Nachweispflichten nicht nachkommen (Abs. 1) oder
  • wissentlich nicht richtige oder nicht vollständige Angaben zur Identität eines am Erwerbsvorgang Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten gemacht worden sind (Abs. 2);
  • Anhaltspunkte für ein Treuhandverhältnis bestehen, die keinen offensichtlichen wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck haben (Abs. 3);
  • innerhalb der letzten fünf Jahre ein Ermittlungs- oder Strafverfahren oder ein Urteil gegen die am Erwerbsvorgang Beteiligten wegen Geldwäsche bzw. Vortaten der Geldwäsche (§§ 261, 261 Abs. 1 S. 2 Strafgesetzbuch) vorliegt und ein Zusammenhang zwischen der Tat und dem Erwerbsvorgang nicht ausgeschlossen werden kann (Abs. 4);
  • der Erwerbsvorgang in einem groben Missverhältnis zu dem legalen Einkommen und Vermögen der Beteiligten steht (Abs. 5);
  • die Stellung als wirtschaftlich Berechtigter über eine Gesellschaft mit Sitz in einem Drittstaat ohne offensichtlichen wirtschaftlichen oder sonst rechtmäßigen Zweck vermittelt wird (Abs. 6);
  • Auffälligkeiten des Erwerbsvorgangs im Zusammenhang mit grenzüberschreitenden Steuergestaltungen bestehen (§§ 138d Abs. 1, 2, 138e Abs. 2 Nr. 2 f, Nr. 3 der Abgabenordnung) (Abs. 7).
  • Auffälligkeiten bei der Stellvertretung vorliegen (§ 5), d. h., wenn dem Immobilienerwerbsvorgang nur eine unzureichende Vollmacht zugrunde liegt (u. a. unechte/verfälschte Vollmachtsurkunde; Nichterkennbarkeit des der Vollmacht zugrundeliegenden Rechtsverhältnisses)

oder schließlich, wenn

• Auffälligkeiten beim Kaufpreis- oder Zahlungsmodalitäten bestehen (§ 6), so etwa bei
  • vollständiger oder teilweiser Erbringung des Kaufpreises der Immobilie mittels Barmitteln, Kryptowährung oder über ein Bankkonto in einem Drittstaat (ohne Sitz/Wohnsitz/gewöhnlichen Aufenthalt der Vertragspartei in dem Drittstaat) (Abs. 1 Nr. 1);
  • einer erheblichen Abweichung des Kaufpreises vom tatsächlichen Verkehrswert des Geschäftsgegenstandes (Abs. 1 Nr. 2);
  • vollständiger oder teilweiser Bezahlung des Kaufpreises (mind. Euro 10.000) vor Abschluss des Rechtsgeschäfts (Abs. Nr. 3);
  • vollständiger oder teilweiser Bezahlung des Kaufpreises durch einen Dritten (Ausnahmen in Abs. 1 Nr. 4 a) bis h));
  • einer Weiterveräußerung innerhalb von drei Jahren zu einem ohne nachvollziehbaren Grund erheblich vom vorherigen Preis abweichenden Kaufpreis (Abs. 2 Nr. 1);
  • einer Rückveräußerung an den vorherigen Eigentümer/Anteilseigner innerhalb von drei Jahren (Abs. 2 Nr. 2);
  • Zahlung über ein Anderkonto ohne berechtigtes Sicherungsinteresse (Abs. 3).

Die Meldepflicht des Steuerberaters entfällt nur dann, wenn Tatsachen vorliegen, die bei den §§ 3–6 der Verordnungen bestimmten Sachverhalten Anzeichen für die Herkunft eines Gegenstandes aus einer strafbaren Handlung, eine strafbare Vortat bzw. einen Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung entkräften (§ 7).

Die Gründe für das Absehen von der Meldung sind zu dokumentieren.

B. Beweislast

Der Verpflichtete ist wegen § 7 GwGMeldV-Immobilien in der Nachweispflicht, warum er keinen der risikobegründenden Faktoren gesehen hat.

Das ist zu dokumentieren (§ 8 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GwG) und für Zwecke der aufsichtlichen Prüfung aufzubewahren. Nur wenn keine risikobegründenden Faktoren gesehen
werden, entfällt eine Meldepflicht.

Die berufsrechtliche Verschwiegenheitspflicht begründet keine Ausnahme von der Meldepflicht.

C. Konsequenz für die Praxis:

Da die Vorgaben der §§ 3–6 der GwGMeldV-Immobilien sehr detailliert und komplex sind und die Tatsachen nicht im Ansatz im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflicht erhoben werden (ggf. sieht es anders aus bei einem Monitoring i.S.d. § 15 GWG), wird der Steuerberater regelmäßig überfordert sein, die o. a. risikobegründenden Faktoren rechtssicher oder jedenfalls sicher für seine Person auszuschließen. Daher wird auch der Nachweis schwierig zu führen sein.

Betrachtet man z. B. § 6 der GwGMeldV-Immobilien, scheint es viele Konstellationen (z. B. Treuhandkonstellationen, Vertretungsfälle etc.) zu geben, die von der BaFin in dieser Verordnung als risikoerhöhend eingestuft werden.

Solange der Steuerberater dann aber keine entkräftenden Tatsachen ermittelt, muss er seiner Verpflichtung nach § 43 Abs. 6 GWG nachkommen und melden.

Damit ihm dabei keine grob fahrlässige Meldung vorgeworfen werden kann, sollte der Steuerberater die Mandanten im Vorfeld der Begründung einer Geschäftsbeziehung informieren und wenigstens ein Merkblatt überlassen (besser in den Mandatsunterlagen entsprechende Informationen einbauen), in welchem er darauf hinweist, dass

aa. die Verordnung seit dem 01.10.2020 gilt (Kopie beifügen),

bb. es die Verpflichtung des Mandanten ist, (ggf. durch anwaltliche Bestätigung) nachzuweisen, dass keine risikoerhöhenden Faktoren im Sinne der §§ 3–6 der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien – GwGMeldV-Immobilien, BGBl. I 2020, S. 1965 vorliegen,

cc. der Steuerberater ohne gesonderten und zu vergütenden Auftrag nicht verpflichtet ist, den Ausschluss der risikoerhöhenden Faktoren zu prüfen,

dd. der Steuerberater bei der Befassung mit einem Rechtsvorgang nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (inkl. etwaiger Vorbereitungsarbeiten) eine Meldung nach § 43 Abs. 6 GWG gegenüber der FIU vornimmt.

D. Hinweis zum Schluss

Die Meldung durch andere Stellen (z. B. Notar) ändert an den Verpflichtungen des Steuerberaters nichts.